Autore: LaLUS_2023_Admin

di Luca Savi – coordinatore scientifico Unai Bergamo

Come noto il decreto legge 11 del 16 febbraio 2022, oltre ad imporre un improvviso quanto inaspettato arresto alla possibilità di cessione dei crediti fiscali generati dai lavori di eco e sismabonus, con inevitabili conseguenze sulla possibilità dei condòmini di intraprendere nuove iniziative di riqualificazione energetica e sismica degli stabili, ha portato, di riflesso, nuovi coni d’ombra sugli interventi condominiali già intrapresi. In particolare ci si domanda legittimamente cosa accade, in punto cedibilità dei crediti, se dopo aver deliberato i lavori di risanamento degli edifici condominiali e depositato il relativo titolo, il condominio intenda effettuare ulteriori lavori, non oggetto della delibera iniziale.

Excursus sui provvedimenti

Per rispondere al quesito che precede è necessario preliminarmente circoscrivere il perimetro normativo di un legislatore, di certo, ipertrofico, che ci ha condotto fino all’emanazione del decreto cessioni.In primis, l’articolo 119 comma 13-ter del Dl 34/2020 per l’avvio delle opere di cui al superbonus 110% ha introdotto un nuovo titolo di carattere per così dire spurio: è sufficiente infatti la presentazione di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata ( Cilas o Cila superbonus) in cui il professionista incaricato non attesta lo stato legittimo del fabbricato ma solo il titolo che ha legittimato la costruzione dell’opera.

Il comma 13-quinquies del citato articolo prevede ulteriormente che per quanto attiene ai lavori afferenti al superbonus le eventuali varianti successive, a differenza di quanto previsto dall’articolo 6-bis del Dpr 380/2001 (testo unico dell’edilizia), secondo il quale le ulteriori opere devono essere autorizzate con separata comunicazione (Cila), possano essere comunicate alla fine dei lavori costituendo «integrazione della Cila presentata».Da quanto esposto fin qui possiamo trarre una prima considerazione di assoluta rilevanza: la variante alla Cilas non sposta la data del titolo autorizzativo, quindi il termine rilevante ai fini fiscali, e per le implicazioni conseguenti al Dl cessioni permane quella cristallizzata con l’invio della Cilas…

di Luca Savi

Tema sempre attuale in materia di amministrazione di condominio risulta essere la natura della convocazione assembleare e soprattutto i termini in cui questa debba essere comunicata a tutti gli aventi diritto. Di particolare interesse sul punto risulta essere una controversia sottoposta all’ attenzione di un organismo di mediazione di Bergamo, secondo la quale un condomino impugnava, ai sensi dell’articolo 1137 Codice civile, le deliberazioni assunte da una assemblea condominiale tenutasi in prima convocazione in data 21 marzo 2022, per la sua asserita tardiva convocazione, che gli era giunta a mezzo pec in data 16 marzo 2022.

La previsione normativa
L’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile postula che: «L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».

L’esegesi del testo che precede ci permette la formulazione di due precise domande, la cui risposta ci permetterà di dare riscontro al quesito posto in premessa e segnerà il discrimine tra la validità delle deliberazioni assunte in assemblea piuttosto che la loro annullabilità ai sensi dell’articolo 1137 Codice civile: in primis quando la convocazione può dirsi legittimamente portata a conoscenza del destinatario, in secondo luogo come si computano i termini per la tempestiva consegna di detta comunicazione.

di Luca Savi

Lo scorso 25 febbraio si è tenuto a Bergamo il convegno dal titolo: «L’amministratore di condominio. Doveri, poteri e responsabilità nella vita condominiale» che ha segnato la nascita della sede provinciale di Unai. Anche a Bergamo arriva quindi un presidio Unai.
Dopo la riforma apportata dalle legge 220 del 2012, che ha fortemente innovato la materia condominiale e contribuito a tratteggiare la figura dell’amministratore, la recente novella legislativa legata all’emergenza coronavirus, nonché, ancor più, il Dl 34/2020, cosiddetto decreto Rilancio, che ha visto i condomìni quali principali destinatari del superbonus, hanno reso di marchiana evidenza la necessità di attenta formazione degli amministratori di condominio, sempre più carichi di incombenze e responsabilità.

Focus sui crediti passivi
Tra i temi oggetti di studio particolare interesse ha destato il recupero del credito nei confronti del condominio, detti anche crediti passivi.Occasione per tracciare lo stato dell’arte sulla materia oggetto di studio è stata l’analisi della recente sentenza 33482 dell’ 11 novembre 2021 della Cassazione che ha confermato, in tema di patologia delle delibere assembleari, la mera annullabilità della delibera assembleare con la quale il condominio aveva ripartito tra tutti i condòmini la somma necessaria all’amministratore per ripianare un debito del condominio, che aveva determinato il pignoramento delle somme giacenti sul conto corrente condominiale.

Al di là dell’esito giudiziale della vertenza, che invero si colloca nel solco tracciato dalla nota sentenza a Sezioni unite 4805/2005, ciò che rileva ai fini della nostra analisi sono gli aspetti connessi al recupero del credito nei confronti del condominio ed alle azioni esercitabili direttamente nei confronti d quest’ultimo, piuttosto che nei confronti dei condòmini, nella loro qualità di comproprietari delle parti comuni…